收楼前 须学好装修验房扫盲课

　　正所谓"术业有专攻"，人生中就经历那么几次的"装修课"是一门大学问，预算、材料、工艺、流程等等，每一个分科都是"深水区"，处处存在被宰的可能。

　　此时，验房师和监理师便成为"装修文盲"的救星。收楼时，请验房师鉴定装修是否存在漏洞；装修时，请监理紧盯装修公司是否规范操作。当然，这样的服务需要一定费用。

　　降低装修风险值不值这个价？衡量之前先要知道：验房师和监理师能帮你做什么？

　　装修公司最爱的坑爹招数

　　●低报高走装修前，通过少报装项目来降低整体报价，后期再一个个项目追加，宰你没商量。

　　●模糊材料与工艺合同中不明确规定材料品牌和具体施工工艺，作业时蒙混过关，劣质施工。

　　●以次充好、不规范施工虽然合同有规定，但就是欺负业主不专业，随意更换材料品牌、型号，不规范施工也没人知。

　　●水电工程没验收就隐蔽水电工程结束后，按照规定业主需要验收才能进行下一步的工程，很多不规范的装修公司会尽快“毁尸灭迹”。

　　●提前要中期款项包工头常以要进材料没有钱为理由，要求提前支付中期款项。此时一方面要实事求是，另一方面要看合同中是否有相关规定，还要谨防包工头诈骗。

　　Lesson1

　　Q：验房&监理：有什么用？

　　装修是否有隐患，验房划清责任

　　当你的家正要收楼或需要装修时，就要特别留心验房和监理的信息了。

　　验房，即是检验住宅是否存在建筑安全隐患。在毛坯房收楼时验房，可以鉴定开发商的前期施工是否存在漏洞；在精装修房收楼时，可以鉴定住宅是否符合国家规定的相关施工标准，是否“宜室宜居”。甚至在装修的过程中，一旦觉得装修公司存在猫腻，请第三方监理介入验房，可以鉴定装修公司的施工上是否存在问题。

　　找监理公司对住宅进行验房，目的是为了厘清装修责任，在入住前明确住宅是否存在隐患，以及这些隐患该由谁来负责和解决。

　　监理，即对装修的过程进行监工。一般来说，监理最好是从装修前就开始，先明确合同、审核预算等，再全程跟踪装修公司作业，确保规范施工。等到施工中期才觉得需要的话，也可以请监理中途介入。验房，是监理工作前期和后期必须操作的一个流程，也就是说装修前和装修后都要验收一遍。

　　让拥有专业装修知识的第三方机构帮你监工，除了减少安全隐患之外，还能够减少装修过程中被“痛宰”的可能。

　　Lesson2

　　Q：验房&监理：哪些环节最容易出问题？

　　天花墙砖问题最多、水电问题最严重

　　根据啄木鸟装修顾问提供的资料，对多个开发商精装修楼验收的调查结果显示，墙面天花、墙砖、门工程等成为精装修房最常见的三大问题。其中，墙面天花的问题发生率更是高达25%。

　　墙面天花主要存在有刷痕、磕碰、流坠（刷漆不匀，油漆往下滴）、后期成品保护不足导致二次破坏等问题。墙砖也是装修的“重灾区”，主要存在缺棱掉角、破损、空鼓、勾缝不严、不平齐、材料不良、成品保护不足等问题。门工程主要是存在撞花、钉眼、刮花、成品保护不足等问题。

　　然而，精装修验房往往难以勘察隐蔽工程的质量，据啄木鸟装饰顾问首席验房师赵太宇介绍，其实在装修过程中，隐蔽的水电工程才是最大的隐患。

　　例如防水工程没做好、外墙渗水等导致入住后墙面渗水发霉；管线不合格、不规范铺设，导致后期可能出现电线绝缘层寿命减短、强弱电干扰等问题。不同于墙体空鼓开裂可以后期做修补，隐蔽工程一旦出现问题，就得铲掉重做，对家居生活带来极大的不便。

　　Lesson3

　　Q：验房&监理：做什么？

　　5步解密装修监理

　　验房事实上是住宅监理的一个部分，以下5个步骤是监理的必修课，也是鉴定监理公司是否规范操作的一个标准。

　　STEP1.毛坯房验收

　　在装修之前，先着手验收毛坯房。目的是为了检验开发商交给你的住宅是否存在隐患。一旦出现问题，先与开发商协商解决，确定毛坯房合格才可以进一步装修。

　　STEP2.装修准备

　　（看清图纸、把关预算、详细合同、选好单位）在装修施工单位进场之前，监理就应该开始把关工作。首先，要核算装修公司的图纸设计是否规范；明确装修公司的报价是否合理；看装修合同的附件是否专业、详细；再挑选合格的装修公司。

　　前期的合同审核是一个关键性的问题，其中价格和材料是需要重点明确的项目。

　　据啄木鸟装饰顾问的工程部经理袁建辉介绍，很多装修纠纷缘起于对合同的疏忽。例如，“低报高走”是当下大部分装修公司的惯用手段。有些装修公司的报价单中，项目的单价较高，但数量很少。例如在报价中可能预留了30个插座位，但实际上需要60个才够用，后期追加的费用就很可观了。虽然合同中会有规定，最终的费用不会超过预算额一定的百分比，但也有一条是“业主同意增加的项目除外”，令人防不胜防。因此，审合同的时候，要明确自家装修的工程量、所需材料有多少，以明确预算。

　　另外，材料名曰“进口材料”、“知名品牌”是个大忽悠，这点你可能会懂。但即使规定了品牌，也不见得是万无一失的。袁建辉解释道，例如很多广州的装修公司都会采用“庆丰牌”电线，然而这一品牌的电线还有不同厚度、不同质量的等级之分，这些都需要装修附件中一一注明，谨防后期出现纠纷。

　　好的装修公司怎么选？除了行业有口皆碑之外，可以要求去装修公司的工地进行实地考察，了解装修公司的施工功底，避免“游击队”式的施工作业。

　　STEP3.开工监理

　　（审核图纸、控制工程质量）当装修工程一旦开工，监理人员跟踪现场是必须的。据赵太宇介绍，监理人员平均2天就得去一次工地，并且每个重要的环节都必须亲自参与。这个过程中有3个关键点：

　　首先，要做好事前预防。材料进场前，要事先验收，看是否与合同规定的一致；施工前要进行技术交底，明确装修公司所采用的施工技术。其次是事中控制，监理人员要全程跟踪现场施工，看清装修公司是否存在偷工减料、装修技术是否规范。最后是事后验收，每一个工序做完之后就检验一次，确保工序正确操作完成。特别要提醒的是：水电工程在隐蔽之前，一定要验收。否则一出现问题就得铲掉重做，费时又费力。

　　STEP4.竣工验收

　　在整个装修完成之后，监理公司还应对整个工程进行总体的验收，其实也相当于精装修房的验收。住宅验收的标准，必须符合《GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范》、《GB50300－2001建筑工程施工质量验收统一标准》、《GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范》、《GB50303－2002建筑电气工程施工质量验收规范》等国家规定的多个住宅施工、装饰规范。

　　STEP5.结算核算

　　在装修过程中，可能有一些项目或材料的增加，最终的结算是否实事求是，监理人员需要做最终的核算。

　　Lesson4

　　Q：验房&监理：如何收费？

　　验房千元内，监理月付三千

　　新快报记者在采访中了解到，目前，广州民用住宅验房监理行业还是个很小的行业，提供相关服务的也就几家企业。其中，啄木鸟装饰顾问有限公司、天玑房地产咨询服务公司是两家相对知名、并且接受家庭业务的企业。验房和监理的价格在这些公司的网站上皆可以查询，其计算方法有所不同。

　　以100平方米的住宅为例，毛坯房的验收费用在400-600元，精装修房的价格在600-800元左右。装修监理的费用，一个月的花费在3000元之间。具体的费用需要参照公司的具体服务内容和项目而定。

　　Lesson5

　　Q：验房监理，有资质认证吗？

　　无行业标准，可作优势证据

　　细心的人会发现，提供家庭验房监理服务的企业，大多以"装饰顾问"、"房地产咨询"自称，而并非"监理公司"。

　　此举说来话长。据广州市建筑装饰协会秘书长、中国第一批的注册监理工程师罗乐宁介绍，我国的建筑监理行业其实早在上世纪的80年代就已经成立，经过30年的发展，行业已经相当完善，广州地区已经有上百家相关企业。然而，这种"监理"的对象仅限于公共建筑、工程项目等，不包括普通家庭。据监理行业相关协会负责人介绍，由于资质问题，这些规范的企业都不接受、也不被允许接受个人家庭的监理业务。关于普通家庭验房、监理的服务，一直没有相关的行业规范出现，这是企业不敢贸然试水的原因。

　　关于这一点，新快报记者从提供家庭验房、监理服务的机构了解到确实如此。国家在普通家庭监理方面的制度有所欠缺，但市场的需求却日渐蓬勃，催生了这样一些相关企业。

　　据袁建辉介绍，这一行业的从业人员手持的资格证并非注册监理工程师的证件（此证行业公认为是"相当于高考考上清华大学"的难度，适用于工程监理），而是由建设部统一印制、中国建设教育协会签章的监理员证书。

　　由于国家在这方面没有相关的规定，验房监理企业出具的报告并非CMA报告，不具有法律的强制认可性。但据袁建辉介绍，在很多装修纠纷的案例中，监理人员可以作为人证，验房报告可以作为法院认可的优势证据，在维护消费者合法权益的过程中，起到一定的效果。